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主题：小户型 VS 大户型

        近日在长沙，坊间流传两种截然相反的观点：
        一种观点认为：受金融危机的影响，小户型热销，供需失衡，一套难求；
        另一种观点认为：通货膨胀预期助推销售，大户型供应量将增大，大户型开始成为主流。
        那么，益阳这边的情况又是怎么样的呢？今天，我们就一起聊聊益阳小户型与大户型的供需现状与发展趋势！
主办：益阳房地产信息网
时间：08月28日 19：30
地点：益阳迪赛网络科技有限公司房博士楼市会客室
              （益阳市康富南路怡景楼804室）
嘉宾：桂庆发
               深圳当代房地产顾问有限公司总经理
               董俊
              碧波豪苑•外滩营销副总经理
              杨尹志
              精锐国际新城营销总监

主 持：秦  慧
               益阳迪赛网络科技有限公司

[主持人：]各位网友大家好，欢迎来到房博士楼市会客室，一起聊聊咱老百姓关心的事！今天我们有幸邀请到三位嘉宾来到我们会客室，下面由我来为大家一一地介绍一下，深圳当代顾问房地产有限公司总经理桂庆发桂总，欢迎您！

[桂总：]各位网友晚上好！

[主持人：]碧波豪苑外滩营销副总经理董俊董总，

[董总：]各位网友大家好！

[主持人：]下面一位是精锐国际新城营销总监杨永智杨总；

[杨总：]大家晚上好。

[主持人：]感谢我们三位嘉宾来到我们的会客室，今天我们这期节目的主题是小户型与大互型，近日在长沙访间流传两种截然不同的观点，一种观点认为受金融危机的影响，小户型热销，供需一套难求，另一种观点则认为，对于通货彭胀的一种预期助推了销量，大互型供应量将放大，大户型开始成为主流，那么益阳这边的情况又是怎么样呢？今天我们就一起聊聊益阳的小户型与大户型的一种供需现状与发展的话题。我想请问在座的各位嘉宾，对于长沙访间出现的这两种截然的观点，您认为为什么会出现这样一种对侍呢？您比较暂同哪一种观点？我们首先请桂总来为我们谈谈。

[桂总：]我觉得近阶段长沙的就户型这两方面的观点的话我觉得首先它代表着各自的正义，那么出发点不一样，目的不一样，比方第一种观点小户型供不应求的那它肯定就是说发表这种言论和观点的证明的人在运作的，类似的户型的东西，另外一种是为它自身的产品在服务，所以我觉得这种它并没有完全的代表市场的一种导向，而是很多东西都参与到主观的一些因素在里面，所以我觉得要一分为二。

[主持人：]那如果说要您来讲的话您比较认同哪一种观点呢？

[桂总：]这个就像我们平时去吃饭一样，那么你是吃工作餐还是经济餐，还是商务套餐等等，我打个不恰当的比方，那么肯定是根据你当时的需求，比方我今天非常赶时间，我有可能去买个肯德基，简单地就打发掉了，那正常的话，如果消费水平比较高吃饭比较讲究的，但更多的时候有些人他再有钱喜欢在家里吃，自忆做饭吃，其实这个并不能从一个整体的层面上来简单地看待这个问题，所以我觉得老百姓在买房子的时候，还是那句老话，最适合自己的才是最好的，这个我觉得不可能一概而论，那比如说你首次置业的，刚参加工作，手上只有几万块钱存款，可能工作一两年，再加上父母的一点赞助，先是两口之家，可能一两年之类发展成三口之家，完全买一套两居室的就够了，那你如果想一步到位的话再买个三房的，那它不可能一下子就去买个别墅或者说买一套非常大的户型，那么这个也很现实，一个是经济方面的原因，再一个是从他自身的需求的角度，这个还是比较理性的，再就是你比方说我们现在叫改善型需求，既然原来有房子，他可能嫌它小了一点，或者说居住的品质、环境、包括它的配套根不上目前整体新住宅发展水平，有这个条件想换一套房子，他可能比我们第一次买房的这些客户群体的话，他的选择面就更宽一些更广一些，我个人是这样看的。

[主持人：]好，谢谢桂总，那董总您认为呢？

[董总：]长沙出现这两种不同的声音，我觉得应该是比较正常的一种状况，就说它这两种户型到底谁好谁不好，我觉得这个很难说清楚的，像刚才桂总说的是根据自己需求来，那么作为一个项目里面它的大户型与小户型应该怎么样去配比呢，这才是开发商应该去了解市场的，所做的。如果一个小区里面全部90以内，110以下的户型，我相信这个小区它的整个品味和档次也上不去，居住的群体都是一种人，所以说它的小区文化，小区环境很好地提升起来，我觉得如果一个项目的话大户型与小户型适当地配比，根据市场的需求，如果在目前市面上，小户型热销的时候，适当地多做一些小户型，但是说完全不做到也不是特别地合理。

[主持人：]就是这种配比应该说恰到好处比较好的，

[董总：]对，这个就要开发企业来做的前期市场调研的工作，并且产生出来后的定位，客户群体是哪些，必须做好这一块的调研再做自己的产品。

[主持人：]好的谢谢董总，杨总您也聊下您的观点。

[杨总：]行，我觉得呢，长沙出现这种观点，一个因素因为长沙本身今年以来可以说各种户型，各种面积的房子销售都是回暖的，现在是整体市场都回暖，本身长沙市政府从去年底到今年初一直是大力度在推广，一个确实是存量房，然后再加上开发商的一些大的优惠政策出台，所以针对大户型和小户型，就像桂总说到的这种受众人群是不同的，社会阶层是不同的，确实，小户型一般这种年轻的置业者，以及因为现在长沙这个城市扩张速度是比较快的，那么外地进长沙打工的、经商的这种人群，他们首选是以小户型为主，以及过渡房，有些可以作为一种投资理财的，这样子小户型它有它的优势，本身就是总价低，门槛比较低，这样在投资方面也便于出售，但是在如果你的家庭收入比较稳定的情况下，这种中上阶层的人群它可能究一种舒适，那他对于这种大户型，甚至于别墅，它的这种需求可能就更加多一些，那这样子他们的这种需求观点、想法倾向于大户型置业,所以说不管出现什么考虑,消费者他是有这种市场,户型的配比也好它是最终具有市场,并不是一个观点、一个说法或者某某广告就能够决定户型主流，但是从今后必竟国家还是有政策的， 90/70推广政策，这已经推广一两年了，国家的这个出发点考虑到更多的是有房居住，那这一块的话小户型以后总体的量会更加多一点，但大户型可能就需求的人群，因为以后的经济发展更为发展，对大户型更多人群可能更加倾向一些，这就是大概的一个想法。

[主持人：]那可不可以说近期的话小户型还是比较受欢迎一些？

[杨总：]也不能这么说，必竟就是说我说的这个市场还是由消费者决定的，他们的每一个消费阶层和消费的人群不同，他可能在选够的时候从自身的一个角度去考虑的，而不是开发商或者广告商去控制他们的一个思想，可以说这种消化的话就像董总说到的，一个开发商他做房子不可能就做一种户型的，他肯定是含概了几个面的，几种层次的，一房两房三房，或者大户型这些都含概的，它也就是面对不同的消费群体去考虑的。

[主持人：]好的，谢谢杨总，下面想问一下桂总，提到益阳的这种小户型开发您是最有发言权的，您正在抄盘的两个项目，书香名邸和旺家华府都是这种小户型的楼盘，那么这种小户型的楼盘消费人群有什么样的特质呢？

[桂总：]首先我纠正一个主持人的说法，我现在在我们公司代理的两个楼盘，一个是书香名邸，那书香名邸呢，一期到现在总共有三个单元，两个单元是纯小户型，有一个单元是大户型的，那么三房两厅两卫的146、147，旺家华府呢，最小的是75平米，那么说也不能算是一个小户型的楼盘，我们对外宣传的对我们的产品的定性，先锋户型，相对来说走在市场稍微前面一点，主打的还是这种紧凑型的概念，我觉得刚刚，包括我们董总和杨总都提到的，对长沙访间流传的小户型大户型，其次非常鲜明的两种观点我觉得小户型和大户型还是可以从几个角度来看待这种产品，一个是一段我的概况啊，现在基本上这种大户型应该是城市边缘化，小户型是城市中心化，那么当然还有比较特殊的情况，像我们董总这个楼盘碧波豪苑，那么它是这种在城市中心而且能享受到这种江景，那么这个应该说是非常难得的，换到大城市的话这种地块很早就没有了，那也是我们益阳的这种独有的现象，所以包括在大城市的话，别墅一定是有效区，这是毫无疑问的，但是你说买小户型的客户，住别墅、倾家荡产、借钱去买这种别墅，你让他怎么去生活，这个也很现实，出行方便要车吧，那就算再借钱买了车，这个车他可能养不起，所以从这个地段来看的话，它首选肯定是城市中心，越方便的地方越好，因为首先它的这个效率，不管是生活还是工作的效率更高，然后这个效率高的同时，最大限度地降低了他的成本，交通成本、时间成本、包括应筹吧、交际啊这种成本，但是住别墅的这种群体，它本身有一种回归的，白天太累，很辛苦，找一个清静的地方，总算可以让自己安静一下。

[主持人：]就是说回到一种比较自然的状态。

[桂总：]对对对，首先从心里的出发点完全不一样，所以小户型这块呢，我觉得它适合什么样的群体，一个就是刚成家，处于创业的阶段，可能他有点积蓄，但必竟事业还处于刚起步，起步再高一点的话处于这种上升的阶段，但更多的需要把这种资金作为一种资本，发展的一种资本，所以应该说还没有到这种充分的去享受生活的这种，还不具备这种条件，可能先委屈一下自已，这种委屈说白了就是这种空间可能他会受到这种一定的束缚，没有特别大的空间，那么回到家之后，有书房啊，健身房啊等等，让自己可以游刃有余的，去享受的这种居家的生活。

[主持人：]对啊，但是我觉得像这种小户型对年轻人来说，年轻人本来就比较个性化一些，其实小户型更能体现这种个性化的东西。

[桂总：]你还别说，我一个朋友的儿子在书香名邸买了套小户型48个平方的，第一时间是他老妈给他作主，要一套两房的，当时因为把两套组合起来就是成了一个90多个平方的两房的，交订金，她儿子过来一看，要不然就你给我订48个平方的，要不然这个房子我就不要了，为什么呢，因为他现在家里住的是有一套200多个平方的复式房，很宽敞的，也就三口人，但是他这个房子买来做什么用的呢，就是现在小伙子正在谈恋爱，准备是结了婚以后，从家里搬出来，然后有小孩呢，还是会放到爷爷奶奶那去带，所以他觉得一室一厅完全够了，然后老人要过来，房子大的话，老人过来还有地方住，待一段时间他也不想回去了，所以我觉得这可能是代表了年轻人一种普遍的心态，我觉得应该也代表了一部分，那么说他们想有一个完全自由的一个空间，这个对他们来讲可能非常重要。

[主持人：]是，也是代表这一类人群的一种观念。

[桂总：]然后还有一种，我们这边好多客户还很奇怪，正常的住家，大家都喜欢往南边靠，南边朝阳，每天就说享受日照，太阳光的时间更长一些，这个也是我们平时提倡的这种绿色住宅，健康住宅的一种标准，我们这里就有相当一部分，而且第一时间卖的最好的是靠益阳大道的房，

[主持人：]靠北的

[桂总：]对，靠北的，那他们为什么买，首先面积适中，再一个就是大家觉得住在这里的话，他能够充分地享受这种城市的繁华，我们那个房子的话视野比较开阔，都是一些多层的建筑，应该说能看到方圆很远的地方，你说主干道吵，他们根本不在乎，那更多的还是在意靠在这边的话视野开阔、随之而来想的可能就是这种心胸的开阔。

[董总：]我刚刚说到的客厅时显地变小，主卧明显地变大，厨房它也在变大，因为做一个房子出来的设计，现在很多情况下不是你在做主的，可能你看房的时间要多一点，那么很多时候是他们在做主，那么设计师的话他可能有意识地在引导家庭主妇更舒服的氛围，那么它的卧室越做越大，让人觉得很舒服，那么在厨房，家庭主妇一天到晚在厨房一个弯都打不了的话她会觉得很难受，那么厨房他也做宽敞，阳台也做宽敞，但是就把这个客厅、次卧缩小。

[杨总：]益阳这一块这种房情，我觉得益阳这几年，从05年开始，房屋的这个类型也好，整体形势也好，它确实是呈飞速发展的阶段，所以有之前它应该经历了一个从大向小，然后到大的一个过程，这个大是说消费者的思想观念，一个接受程度，比如说我是从05年过来的，那个时候刚开始做，很多消费者觉得买房子一般都是150、160三房的样子，四房的大概180或者200，他们觉得这种房子住得才舒服，这是说他的一种观念，那时候小户型应该是很少的，除了一些单位或者集资房，真正的商品房不多，随着这几年可能这个房价因素小户型开始逐渐升温了，在益阳这一块，特别在今年，大概一些了解，小户型也好、中大户型也好，配比的这种比例逐渐趋于平衡，确实小户型这方面还有一个上升的空间，因为现在逐渐地年轻的置业者啊，他们逐渐成为一种主力的购房集团，80后买房需求开始变为小户型需求，所以说他们这一部分人开发商确实也抓住了市场的一个脉搏，开始不断地推出这种小户型房源，同时之后这种再往后走就是说这种还稍大一点的户型，别人必竟我作为小户型也好，是一种投资或者过渡，这之后经济能力也好，家庭情况也好，稳定之后，会考虑稍微大一点的户型，也不是说很大，两百多的，它是一种理性的需求，而不会再盲目的需求了，确实就像我们项目有一些消费者，了解到就是买别墅的，有一些消费者他也有一些户型区，关键在哪里呢，并不觉得你房子不好，是觉得打扫卫生，他觉得两百多个平方，从一楼到三楼，我这么扫地要专门请个人来扫，一个人搞会累死，家庭主妇也都是这种观点的，所以说这一方面的话就是说确实这种紧凑，紧凑在于空间浪费最少，实用空间更多，130几啊或者150几啊比较实用的，可能向这方面去靠扰，这大概是我的一个想法。

[主持人：]嗯好谢谢杨总，其实像三位嘉宾说的，其实像现在消费者的这种消费观念非常理性的，他们在选择户型的时候根据自己的需求他会来定制自己所需要的一种户型，下面最后呢我想请我们三位嘉宾总结一下，用一两句话吧，未来这种小户型与大户型的供需将会呈现一个什么样的趋势呢？

[桂总：]首先我的观点总体上而言的话会呈现一种相对小的趋势，绝对小的产品的话它的数量必竟是有限的，因为适合开发这种绝对小户型的地方不多

[主持人：]杨总您认为呢？

[杨总：]我觉得一句吧，我觉得小户型今后的发展，小要小到一种舒适，大呢大到一种经济实用，这样子呢消费者更容易接受，谢谢！

[董总：]像这种趋势我个人感觉来说像现在国家商品房政策在144平方以下的，其实我觉得这种都应该属中小户型，140平方的房子实际上三房两厅不是特别大的，并且在益阳目前销售状况来说的话这种120到140以下的三房只能算是中小户型，那么大户型真正行业理解的话，我们应该是把它定位在144平方以上的，为什么这样说，它中间现在国家有政策，144以下的契税交1%，超过144的交2%，实际上如果真正要用这种大户型小户型的说法的话，我觉得应该是做商品房的144的标准来衡量。

[主持人：]好的，我们的节目进行到这里，也有很多的网友在线提了一些问题，要请今天来到我们会客室的嘉宾来帮他们解答一下，这里有一个匿名的网友说我是80后，要结婚了，手头上的钱只够付一个小户型首付，听说小户型可以当作一种投资，但是投资要有眼光，应该怎么样来挑选呢？他希望嘉宾给他一点建议，我们就请桂总来给他一点建设吧。

[桂总：]嗯挺好，我觉得首付只够付个小户型，关键我觉得需要明确一个问题，这位网友确实比方说是一个人，网友是一个人住还是两个人住，还是三个人住，那么他对这个产品的需求就不同了，那如果是一个人住的话，或者说几年之内有可能不是一个人住的话，那首选就是买个绝对的小户型，先把自己安顿好再说，那么以后出租也行，很轻松，这个房子出租也行，然后几年以后升值了再把它转手卖掉也行都是赚，那是稳赚不赔，但你如果说是三口之家，那么这个就相对比较理性一点，是买二房还是买三房要根据个人的情况，那如果说你是想不愿意而且跟自己生活理念，我是不太喜欢折腾的那种，像我在益阳我自己租的房子我几子没挪，住习惯了，有些人可能在一个地方住久了没意思，这个可能要牵扯到很多方面的因素，经结合自己的情况来综合考虑最终作出你的决定。

[ 匿名网友]我是80后，今年要结婚，手头上的钱只够付个小户型的首付，我听说小户型也可以当作是一种投资，投资要有眼光，怎么挑选呢？我想请给我点建议？ (2009-8-28 20:45:44)

[ 匿名网友]我想买个房做投资，是选小户型好还是大户型好呢？ (2009-8-28 20:50:18)

[ 匿名网友]买一套房子，户型设计合理不合理是非常重要的 (2009-9-7 9:04:35)

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