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土地流拍激增,开发商退守中西部

内容摘要:数天前,太原土地市场爆出“大冷门”,总起始价130亿的8宗地无人问津,最终以流拍草草收尾,这与过去一年的情形大不相同。

  数天前,太原土地市场爆出“大冷门”,总起始价130亿的8宗地无人问津,最终以流拍草草收尾,这与过去一年的情形大不相同。感受到了“凉意”的不止是太原,在千里之外的长三角,土地市场的寒凉正在蔓延。

 

  “每块地的参拍企业在减少,同区域的成交价格下滑或溢价降低,土地流拍的数量也在增加。”某浙江区域型房企负责土地投资的人士向时代财经表示。杭州、苏州、合肥等长三角城市的感受最为明显。

 

  数据显示, 2018年7月份全国300城市住宅用地成交均价的溢价率较去年同期下降22个百分点,8月首周,300城土地成交溢价降至8.1%的年内低点。与此同时,前7月的土地流拍率约6%,高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。

 

  “土地市场降温主要跟严厉的限价政策、土地供应加大以及开发商资金紧张相关。”戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光指出。

 

  长三角凉凉

 

  7月23日,苏州7宗经营性土地进入限时竞价,而3宗住宅用地因无人报名而流拍。其中,位于吴中区的2018-WG-8号地块在今年2月曾遭遇流拍,此番起拍价格降低3.08亿元后,仍遭遇流拍。

 

  另外两宗流拍的地块分别位于苏州市相城区和高新区,此前均是土地竞买的热门区域。“在限价政策的控制下,三块地的起拍价偏高,利润测算结果偏低。”在苏州业内人士看来,这是流拍的主要原因。

 

  实际上,即便是成交地块,房企的参与度也并不高,报名最多的地块仅有3家,与过往动辄几十家的竞拍场面形成鲜明对比。其中成交的住宅地块溢价率最高的为苏地2018-WG-9号地块,有三家房企报名,最终由苏州隽润房地产开发有限公司以11亿元拿下,溢价18%。

 

  同样遇冷的还有南京。去年底,南京推出的两宗地块由于限制条件过于苛刻,没有竞拍者参与。而根据南京国土资源局的数据,截止2018年6月13日,已成交的22幅地块中,有18幅以底价成交,占总数的82%,城北尧化门G08地块因无人参与流拍。

 

  时代财经注意到,南京土地拍卖市场已全面降温。据乐居提供的数据显示,今年以来,南京一些区域新成交的地块比相邻涉宅地块在2016年或2017年成交的楼面价均有不同程度的降低,如仙林片区在2016年成交的一块地楼面价达到2万元/平米,今年一块相邻地最终的成交仅有8486元/平米。

 

  杭州土地市场也一改上半年持续火爆的现象,七月余杭区未来科技城挂牌的3宗商办用地,总计78万平米,以底价138 亿成交。汤耀光指出,7月来房企参与土地竞拍的踊跃程度以及溢价率都比上半年明显降低,杭州一些周边地块也出现流拍情况,降温明显。

 

  克而瑞研究数据显示,2018年1-7月份,全国经营性用地的流拍数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%。其中,7月流拍、挂牌地块达到107幅,达到年内高点,流标率更是陡然上升至4%,创下年内新高。

 

  重仓中西部

 

  尽管全国土地流拍率显著上升,但从相关数据来看,2018年来开发商的拿地需求依然不减,1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%。

 

  克而瑞研究中心分析认为,这一方面说明地方政府确实加强了土地供给力度,尤其是热点城市不再只是小批量的“择优出让”土地;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。

 

  在此背景下,全国土地市场分化严重,主要表现为一线城市成交量进一步萎缩,二线城市呈现降温趋,三线城市较为火热,成交面积环比上涨,成交均价环比小幅下跌。

 

  数据显示, 4 个一线城市7月的土地成交建筑面积为176.3 万平方米,环比下降25.2%, 同比下降 57.6%,成交均价为12840元/平米,环比上涨 8%,同比下降12.1%。上海(楼盘)易居房地产研究院报告指出,一线城市的土地成交均价自2017 年 6 月左右开始震荡下跌,今年 6 月份以来有所反弹,整体仍处于下行趋势。

 

  不同于一二线城市土地市场的冷清,三线城市的土地市场则显得较为火热。7 月,三线城市土地成交建筑面积为 1419.6 万平方米,环比上涨 21.7%,同比上涨 99.4%;成交均价为 2094元/平方米,环比下跌 7.9%,同比上涨16.1%。

 

  不过值得注意的是,一二线城市的降温也需分区域来看待。佳兆业一位投资部人士指出,地块的底价成交和流拍主要出现在华东的一些城市,华南区域较少。“一是华南招拍挂本身就少,二是华南市场竞争对比其他区域更激烈。”

 

  而从一线房企的拿地策略来看,中西部如今成为布局重地。中国指数研究院报告指出,在20家代表企业拿地面积前20城市中,有9个城市位于中西部地区。以阳光城(000671,股吧)为例,今年上半年,阳光城新增土地面积1009万平米,其在中西部区域的拿地面积高达572万平米,占据新增面积的一半。

 

  万科近期公布的7月拿地数据也显示,其在中西部城市新增的权益土地面积最多,约196万平方米,占总新增权益面积的45%,其次是东部区域,新增权益土地面积为167.2万平方米。除了上述企业之外,碧桂园、中国恒大、绿地等企业也均将一半土地面积重仓在中西部区域。

 

  稳住安全红线

 

  土地流拍潮并不陌生,四年前刚刚上演过一轮,但中信建投证券分析师陈慎认为,今年的土地流拍潮与当年的并不相同。“2014年的土地流拍潮是因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱。而当前这一轮背后房产销售比较稳定,流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。”

 

  如今,不少房企确实在开始放缓拿地节奏。时代中国主席岑钊雄就在8月初举办的中期业绩会上称,目前公司对于拿地做了一定的控制,希望能买到一些价格、地段都比较合适的地块,“之前公司对地价的控制比较宽松,但现在对价格的预期不需要那么高,所以对土地的要求会更高,拿地速度就慢下来了”。

  九龙仓第一副主席兼执行董事周安桥也在接受媒体采访时坦言,在前景不明的情况下,会停止从去年开始的加速拿地,“绝对不能说某个项目亏损了,是因为明明在拿地时就知道要限价,还寄望以后可能会改变,会涨价。”

 

  某房企土地投资部经理陈立(化名)向时代财经透露,一方面,受到上市公司半年报的披露和融资渠道收窄的影响,房企自身拿地资金并不宽裕。另一方面,由于土地起拍价大幅提高以及各地销售限价的影响,房企对于后期土地价格的走势开始趋于保守。

 

  他指出,6月份合肥主城区集中供应一批地块,但是因为合肥现在主城区地块均需要10%面积作为自持租赁,且不可分割销售,若自持不算估值,利润率很难达到其公司要求,若算估值,目前长租公寓盈利模式不明确,估值较难衡量,“所以最后我们内部讨论后决定放弃这几块地的跟进。”

 

  在融资越来越困难、资金链不断收紧的背景下,房企市场已经出现了多起债务违约事件,保证稳定的现金流已成了不少房企第一选择。

 

  汤耀光表示,以杭州为例,以往很多开发商高价拿地是因为幻想拿地后过一段时间限价政策会有所松动,还能获得一定利润,而如今政策并没有放松的迹象,所以在资金没有回笼的情况下,其拿新项目的积极性也会有所减缓。

 

  换言之,在外部融资条件收紧,且下半年还有大量债务到期的背景下,房企对销售回款的依赖度会越来越高。东兴证券分析师池光胜认为,土地市场的降温正是房企资金压力的显现,除央企和大型房企外,其他房企的拿地资金约束越来越大。

 

  一向以高周转著称的碧桂园在内部小范围内通知,要求自6月11日起暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度,如有特殊情况需区域总裁请示。

 

  除了资金压力之外,土地供应量的增大也是如今土地市场降温的重要因素。汤耀光指出,上半年,杭州的土地供应量是非常大的,总土地出让金额有1400多亿,高于北京(楼盘)将近两倍,尽管如此,这也才完成了全年土地供应计划的48%。

 

  “等于说下半年土地供应还是非常充足的,按计划还会高于今年上半年。在这样的一个充足的土地供应情况之下,开发商的选择会更多,也会变得更加谨慎,不会说每一块地都去抢,7月份很多土地出价的轮次都不是特别多。”

 

  上述佳兆业投资部人士指出,上半年企业拿地确实比较谨慎,但普遍看好下半年拿地机会,当然首先要保障现金流较为宽裕。陈慎也指出,上半年出现的土地流拍现象将有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期。

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