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贷款利率银行说了算 学会计算贷款利息

2012 4月16日 10:58
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  【阅读提示】贷款是现在买房最普遍的付款方式,由贷款而出的房贷利息基本上是贷款总额的一倍多,这么多的利息具体是如何计算的?同时签订贷款合同中约定的银行贷款利率又是由谁来定?开发商还是银行,或者说是国家政策呢?

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  贷款利率早已成为开发商促销的又一手段,如市场上普遍执行上浮时,售楼员说可以房贷基准利率;而当市场上普遍执行基准利率时,售楼员又说房贷利率可以打折;像这样的说法实际操作中并不可能,但是往往购房者却轻易亲信了,其实没有白纸黑字签订下来,开发商的说法均是误导,会让购房者多支付不少的购房成本。

  贷款利率银行说了算 银行贷款业务只针对合作的楼盘

  等利率下调时,可以帮从实行上浮的利率改到优惠的利率,这种说法肯定是不合理的,贷款的利率首先是由国家制定基本的政策,如现在执行的:首套房最少首付3成,利率最少基准;但是同时政策也表示在实际操作中,银行可以在其标准上进行调控,因而最终房贷利率还是由银行说了算,也就是贷款利率多少和还贷方式应由购房者与银行协商后确定,开发商没有决定权。

  但是也不是说完全与开发商没有关系,各地的银行贷款都是根据客户不同会有利率情况,银行不针对个人办理房贷业务,只和各大开发商合作,银行会将开发商分为不同等级,不同等级的开发商执行不同的利率。

 

  特别是目前,现在很多城市房贷利率开始首套房打折,如北京、广州等其他地区开始出现“非普遍性”折扣,如85折、9折等;但是武汉银行的首套房贷利率还没有开始打折,购房者需要警惕开发商这样的销售误导。

  既然了解了银行的利率的主要决定方,购房者自己也是需要学会计算贷款利息的,来进行一定的商讨。

  等额本息最为常见的还款方式

  目前商业还款方式最主要有两种:等额本息和等额本金还款;而最简单的就是等额本息,我们具体来讲讲。(详情)

  等额本息:在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。

  等额本息每月还款额计算公式:[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

  我们按照举个简单的例子来实际计算下,如贷款30万,20年,每月还款多少钱?(基准利率7.05%)

  贷款本金为300000万元,月利率为7.05%/12,还款月数为20*12即240,最后的计算公示转化为: [300000×7.05%/12×(1+7.05%/12)^240]÷[(1+7.05%/12)^240-1]= 2334.91(元)

  由于每月还款额度是一样的,贷款20年,那么本息总额为2334.91*240=560378.19(元)

  纯利息为260378.19 (元)=560378.19 -2334.91

  同样的,如果利率下浮10%;就只有月利率变化为:7.05%/12*90%,最后月还款额为2209.4279元,那么本息总额为530262.7元,纯利息230262.7元。

  因而利率如果打9折,每月少还百元多,利息总共少还3万多。