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房博士帮办知识讲座

2018 12月13日 15:09
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1、买房时,开发商能拒绝做公积金贷款吗?
  只要央行批准的可做公积金贷款的银行,开发商就不能以任何借口拒绝做住房公积金贷款。

2、买房可以根据地段、价格、房屋性质自由选择,到了办理贷款时却为什么不能自由选择呢?
  买房无非是两种房屋类型,即新建商品房和二手房。从新建商品房来看,购房者只能选择与此项目开发商有合作协议的银行办理贷款手续。因为一般来说,开发商与银行都是“捆绑式”销售,也就是开发商的前期按揭贷款支持以及其他相应的商业贷款基本上都由某一家或者两至三家银行提供,所以在售楼时开发商自然会把自己开发的楼盘按揭指定给这几家银行做。
  从二手房来看,作为客户与业主间的媒介房地产经纪机构一般与银行之间会有良好的合作关系,小的房地产经纪机构可能与几家银行合作,大的房地产经纪机构可能合作银行达到十几家或者几十家。这样,购房者在贷款买房时相对选择余地也大了许多。

3、定下的房贷年限还能更改吗?
  据个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师认为,根据银行的借款合同的条款,年限一般是不能再更改的,之前有过一种叫做同名转按揭的业务,不仅可以提高年限而且可以对按揭贷款再融资,但现在此种业务已被取消。但在不提高贷款金额的情况下,部分银行是可以办理加长年限的换按揭业务的。

4、请问用公积金买的房子能卖吗,怎么卖?
  个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师介绍了几种解决办法:
  (1)如果自己有钱,把公积金贷款全部还清,然后进行买卖,买家进行商贷或是他的公积金贷款申请程序;
  (2)如果自己钱不够,买方的首付够还自己的公积金,找大型规范中介公司或知名贷款服务公司做担保,通过资金监管帐户还清公积金后,再进行买卖。买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序;
  (3)如果自己钱不够,买方的首付或其他钱也不够还自己的公积金,找大型规范中介公司或是知名贷款服务公司做垫资,然后中间担保,再进行买卖,买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序。

5、公积金贷款额度又是怎么计算?
       (1)、按照还贷能力计算的公积金贷款额度
  计算公式为:
  [﹙借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额﹚×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)
  使用配偶额度的:
  [﹙夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额﹚×还贷能力系数﹣夫妻双方现有贷款总额]×贷款期限(月)
  其中还贷能力系数为40%月工资总额=公积金月缴额÷﹙单位缴存比例+个人缴存比例﹚
  (2)、按照房屋价格计算的公积金贷款额度
  计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款成数
  其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定:
  a、购买商品房、限价商品房、经济适用房等,职工家庭购买首套房子,且面积在90平方米(含90平米)以下的,应支付不低于所购住房价款20%的首付款,贷款额度不高于所购住房价款的80%,住房面积超过90平米的,应支付不低于房价30%的首付款,贷款额度不高于房价的70%,但当职工家庭购买第二套住房时,贷款额度不高于50%,第三套则不给于公积金贷款。购买经济适用房的,贷款额度则是不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
  b、购买公有现住房的,贷款额度不高于所购房价的70%;建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过建造费的70%。
  (3)、按照住房公积金账户余额计算贷款额度
  职工申请公积金贷款的,贷款额度不得高于职工公积金账户余额的10倍,不足两万的按2万计算。
  (4)、按照贷款最高限额计算贷款额度
  使用本人住房公积金申请公积金贷款的,贷款额度最高40万元,同时使用配偶公积金的,贷款额度最高60万元。如果个人申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,最高额度可达50万元,同时使用配偶的且也缴存补充住房公积金的,最高限额70万元。

6、如何正确面对开发商延期交房违约行为?
    开发商逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住日期到来时,开发商未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,开发商未按合同日期办理入住,也通知购房者入住。
  一般而言,针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可,但为防止出现第二种情况,买卖双方为入住条件发生争议,开发商拖延不解决,买方又未能按时办理入住,导致更多的纠纷,因此,买卖双方应明确约定:开发商向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件。首先,由开发商向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,开发商承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;
  另外一种开发商行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止;逾期超过一定期限的(如3-6个月),则买方有权解除合同,开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。

7、公用建筑面积分摊的原则
        (1)、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
  (2)、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
  (3)、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。